Ce que jugent les tribunaux sur les baux

Dépôt de garantie

• Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258 Décision d'espèce

  À défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois après la remise des clés, la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé court de plein droit, c'est-à-dire automatiquement.

  Si tu es locataire : La pénalité est due dès la fin du délai, sans autre formalité : réclame-la dans ton courrier.

  Si tu es propriétaire : Chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer : rends le dépôt ou justifie tes retenues dans le délai.

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• Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, n° 17-26.986 Publiée au Bulletin

  La majoration de 10 % ne se cumule pas avec les intérêts de retard au taux légal, et elle ne produit elle-même des intérêts qu'à compter du jugement qui en fixe le montant.

  Si tu es locataire : Demande la pénalité de 10 %, pas en plus les intérêts légaux sur la même période.

  Si tu es propriétaire : Le locataire ne peut pas cumuler la pénalité de 10 % et les intérêts légaux.

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• Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069 Publiée au Bulletin

  La pénalité de 10 % ne vise que le dépôt de garantie restant dû. Quand les réparations locatives dépassent le dépôt et que la somme à rendre vient de la régularisation des charges, elle n'est pas due : ce solde de charges obéit à un autre délai.

  Si tu es locataire : Ne réclame la pénalité que sur ce qui reste du dépôt après les retenues justifiées, pas sur un trop-perçu de charges.

  Si tu es propriétaire : Si tes retenues justifiées dépassent le dépôt, la pénalité de 10 % ne s'applique pas au solde de charges que tu dois rendre.

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• Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 15-24.552 Publiée au Bulletin

  La majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie (loi du 24 mars 2014) s'applique immédiatement aux baux en cours.

  Si tu es locataire : Même si ton bail date d'avant 2014, la pénalité de retard s'applique.

  Si tu es propriétaire : L'ancienneté du bail ne te dispense pas de la pénalité de retard.

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État des lieux et remise en état

• Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272 Publiée au Bulletin

  Locaux rendus en mauvais état : le locataire doit réparer le préjudice du bailleur, mais ce préjudice doit exister. Il peut comprendre le coût de la remise en état, même si les travaux n'ont pas été faits ; le juge tient compte de ce qui s'est passé ensuite (relocation, vente, démolition).

  Si tu es locataire : Si le logement a été reloué ou vendu sans travaux et sans perte, tu peux contester une retenue qui ne repose que sur l'état des lieux.

  Si tu es propriétaire : Garde les preuves de ton préjudice : devis, factures, baisse de loyer ou délai de relocation. Un devis peut suffire, les travaux n'ont pas à être faits.

  Tous les baux · Lire la décision sur Légifrance · Dans le même sens : deux autres arrêts du même jour, n° 22-10.298 et n° 22-24.502

• Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183 Publiée au Bulletin

  État des lieux fait par un commissaire de justice : la partie qui l'a fait venir ne peut obtenir le remboursement de la moitié du coût que si les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec avis de réception au moins sept jours à l'avance.

  Si tu es locataire : Si tu n'as pas été convoqué par recommandé 7 jours avant, tu n'as pas à payer la moitié du constat.

  Si tu es propriétaire : Pour partager les frais du constat, convoque le locataire par lettre recommandée au moins 7 jours avant.

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Charges

• Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830 Décision d'espèce

  La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial que par une clause claire et précise. Une clause prévoyant que le loyer est perçu « net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques » ne suffit pas : le juge ne peut pas s'appuyer sur elle pour refuser au locataire le remboursement de la taxe qu'il a payée.

  Si tu es locataire : Si ton bail ne nomme pas cette taxe, tu peux contester sa refacturation et demander le remboursement de ce que tu as payé, dans la limite du délai pour agir.

  Si tu es propriétaire : Pour refacturer la taxe d'ordures ménagères, le bail doit la nommer : une formule « loyer net de toutes charges » ne suffit pas, même si le locataire a payé jusque-là.

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• Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707

  Bail d'habitation : l'action en remboursement de charges indues se prescrit par 3 ans à compter du jour de la régularisation (art. 7-1).

  Si tu es locataire : Tu as 3 ans après la régularisation pour demander le remboursement.

  Si tu es propriétaire : Garde tes justificatifs au moins 3 ans après chaque régularisation.

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• Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.498 Décision d'espèce

  La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial que par une clause expresse du bail. Une clause générale visant « les charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble » ne suffit pas.

  Si tu es locataire : Une taxe que ton bail ne nomme pas noir sur blanc peut être contestée, même si une clause générale parle de « toutes les taxes ».

  Si tu es propriétaire : Nomme chaque taxe et chaque charge refacturée dans le bail et dans l'inventaire : une formule générale ne te protège pas.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance · Dans le même sens : Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830

• Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985 Publiée au Bulletin

  Salaire du gardien : il est récupérable à hauteur de 40 % quand le gardien assure seul l'élimination des déchets ou l'entretien des parties communes. Le juge ne peut pas refuser toute récupération au motif qu'une entreprise partage le ménage, sans vérifier si le gardien sort seul les poubelles.

  Si tu es locataire : Demande qui fait quoi dans l'immeuble : si le gardien n'assure seul ni le ménage ni les poubelles, sa rémunération n'est pas récupérable.

  Si tu es propriétaire : Même si une entreprise aide au ménage, tu peux récupérer 40 % du salaire du gardien s'il assure seul l'élimination des déchets.

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• Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445 Publiée au Bulletin

  Le délai pour réclamer des charges indûment payées court à partir de la régularisation des charges, pas du paiement des provisions.

  Si tu es locataire : Tant que le bailleur n'a pas régularisé, ton délai pour réclamer ne court pas.

  Si tu es propriétaire : Une régularisation tardive rouvre le délai de contestation du locataire.

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• Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-24.451 Publiée au Bulletin

  Si le bailleur ne régularise pas les charges comme le bail le prévoit, les provisions appelées n'ont plus de cause : le locataire peut en obtenir le remboursement.

  Si tu es locataire : Pas de régularisation ni de justificatifs ? Tu peux réclamer le remboursement des provisions versées.

  Si tu es propriétaire : Régularise chaque année avec les justificatifs : sans cela, tu peux devoir rendre toutes les provisions.

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• Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16.567 Publiée au Bulletin

  Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » ne font pas partie de l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables : ils ne peuvent pas être refacturés au locataire.

  Si tu es locataire : Une ligne « encombrants » sur ton décompte de charges n'est pas due.

  Si tu es propriétaire : Les frais d'enlèvement des encombrants restent à ta charge.

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• Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n° 04-12.137 Publiée au Bulletin

  La liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987) est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être refacturée au locataire, même si le service lui profite (ici, la téléalarme et la télésurveillance). Quand une entreprise intervient, son contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres.

  Si tu es locataire : Une ligne absente de la liste officielle n'est pas due, même si le service t'est utile.

  Si tu es propriétaire : Ne refacture que les postes de la liste, et demande à tes prestataires de séparer la part récupérable sur leurs factures.

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Logement décent et paiement du loyer

• Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682 Décision d'espèce

  Le bailleur doit délivrer un logement décent, l'entretenir et en garantir la jouissance paisible. Seul un événement de force majeure peut l'exonérer de ces obligations.

  Si tu es locataire : Ton bailleur ne peut se dégager de ces obligations qu'en prouvant un cas de force majeure.

  Si tu es propriétaire : Tu ne peux échapper à ces obligations qu'en prouvant la force majeure : un événement hors de ton contrôle, imprévisible et inévitable.

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• Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406 Décision d'espèce

  Même dans un logement qui ne respecte pas les normes de décence, le locataire ne peut pas arrêter de lui-même de payer son loyer, sauf s'il prouve qu'il lui était totalement impossible d'habiter les lieux.

  Si tu es locataire : N'arrête pas de payer de ta propre initiative : demande les travaux par écrit, puis demande au juge une baisse ou une consignation du loyer.

  Si tu es propriétaire : Des désordres ne justifient pas un impayé, mais tu restes tenu de faire les travaux et tu peux devoir indemniser le locataire.

  Bail d'habitation · Lire la décision sur Légifrance · Dans le même sens : Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246

• Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.754 Publiée au Bulletin

  Quand le règlement sanitaire départemental est plus exigeant que le décret sur le logement décent, c'est lui qui s'applique. Ici, il imposait une pièce d'au moins 9 m² : avec 8,70 m², le logement ne respectait pas les règles d'habitabilité et le bailleur manquait à son obligation de délivrer un logement décent.

  Si tu es locataire : Fais mesurer la pièce principale et regarde le règlement sanitaire de ton département : s'il exige 9 m², un logement plus petit n'est pas décent.

  Si tu es propriétaire : Vérifie aussi le règlement sanitaire de ton département : il peut être plus strict que le décret décence.

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• Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314 Publiée au Bulletin

  Le locataire d'un logement non décent peut être indemnisé des troubles de jouissance qu'il a subis sans avoir dû mettre le bailleur en demeure au préalable.

  Si tu es locataire : Tu peux demander une indemnité pour la période où le logement n'était pas décent, même si tu n'avais pas encore écrit au bailleur. Écris-lui quand même : cela prouve la date et l'ampleur du problème.

  Si tu es propriétaire : L'absence de réclamation écrite du locataire ne te protège pas : un logement non décent t'expose à l'indemniser, même sans mise en demeure.

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Surface du logement

• Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-19.212 Publiée au Bulletin

  Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle du bail : après la demande de baisse de loyer faite au bailleur, le locataire a 4 mois pour saisir le juge. C'est un délai de forclusion : passé ce délai, la demande n'est plus recevable.

  Si tu es locataire : Note la date de ta demande au bailleur : sans accord, saisis le juge dans les 4 mois.

  Si tu es propriétaire : Si le locataire ne saisit pas le juge dans les 4 mois de sa demande, son action en diminution de loyer est fermée.

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Congé et préavis

• Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993 Publiée au Bulletin

  Le bailleur ne peut pas donner congé pour « motif légitime et sérieux » en invoquant les travaux destinés à remédier à l'indécence du logement, quand il connaissait cette indécence à la signature du bail.

  Si tu es locataire : Si ton bailleur te donne congé pour faire les travaux d'un logement qu'il savait indécent en te le louant, tu peux contester ce congé.

  Si tu es propriétaire : Les travaux de mise en décence se font bail en cours : ils ne justifient pas un congé si tu connaissais l'état du logement en le louant.

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• Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308 Publiée au Bulletin

  Locataire de plus de 65 ans : les revenus fonciers à compter dans ses ressources, pour savoir si le bailleur doit lui proposer un relogement, sont les revenus fonciers bruts.

  Si tu es locataire : Si tu perçois toi-même des loyers, c'est leur montant brut qui compte dans tes ressources, pas le montant après abattement.

  Si tu es propriétaire : Pour apprécier les ressources du locataire âgé, retiens ses revenus fonciers bruts.

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• Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067 Publiée au Bulletin

  Congé donné à un locataire de plus de 65 ans : pour savoir si ses ressources sont assez faibles pour que le bailleur doive lui proposer un relogement, on regarde les douze mois qui précèdent la délivrance du congé.

  Si tu es locataire : Si tu as plus de 65 ans et de faibles revenus, rassemble tes justificatifs de ressources des 12 mois avant le congé : sans offre de relogement, le congé peut être contesté.

  Si tu es propriétaire : Avant de donner congé à un locataire de plus de 65 ans, vérifie ses ressources sur les 12 derniers mois : sous le plafond, tu dois lui proposer un relogement.

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• Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580 Publiée au Bulletin

  Congé pour reprise : le bailleur doit avoir, au jour du congé, l'intention réelle et sérieuse d'habiter le logement. Le juge peut s'appuyer sur des éléments postérieurs au congé pour le vérifier, et l'absence de justificatifs dans le congé lui-même ne suffit pas à l'annuler.

  Si tu es locataire : Un congé sans justificatif n'est pas nul pour autant : conteste plutôt la réalité du projet de reprise, preuves à l'appui.

  Si tu es propriétaire : Garde les preuves de ton installation (déménagement, travaux, inscription sur les listes électorales) : elles comptent même si elles sont postérieures au congé.

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• Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-14.256 Publiée au Bulletin

  Préavis réduit à un mois : le locataire doit préciser le motif et le justifier au moment où il envoie sa lettre de congé. À défaut, le préavis est de trois mois.

  Si tu es locataire : Joins le justificatif (zone tendue, mutation, perte d'emploi, état de santé…) à ta lettre de congé, pas après.

  Si tu es propriétaire : Sans motif ni justificatif dans la lettre de congé, tu peux exiger les trois mois de préavis.

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• Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148 Publiée au Bulletin

  Une SCI familiale qui donne congé pour loger l'un de ses associés ne bénéficie pas de la dispense d'offre de relogement réservée au bailleur personne physique : face à un locataire âgé aux faibles ressources, elle doit proposer un relogement.

  Si tu es locataire : Si ton bailleur est une SCI, même familiale, et que tu remplis les conditions d'âge et de ressources, elle doit te proposer un relogement.

  Si tu es propriétaire : Une SCI familiale ne peut pas invoquer la situation de ses associés pour se dispenser de l'offre de relogement.

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• Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175 Publiée au Bulletin

  La rupture conventionnelle du contrat de travail est une perte d'emploi au sens de la loi : elle ouvre droit au préavis réduit à un mois.

  Si tu es locataire : Après une rupture conventionnelle, tu peux donner congé avec un mois de préavis : joins le justificatif de la rupture à ta lettre.

  Si tu es propriétaire : Tu ne peux pas exiger trois mois de préavis d'un locataire qui justifie d'une rupture conventionnelle.

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• Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-25.523 Publiée au Bulletin

  Logement meublé loué comme résidence principale : le congé donné par le bailleur « en vue de la réévaluation du loyer » est nul, car il ne répond pas aux conditions fixées par la loi.

  Si tu es locataire : Un congé donné pour augmenter le loyer ne vaut rien : tu peux rester dans les lieux et le contester.

  Si tu es propriétaire : Tu ne peux pas donner congé dans le seul but d'augmenter le loyer.

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• Cass. 3e civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447 Publiée au Bulletin

  Congé pour vendre : le bailleur qui a notifié au locataire une offre de vente de son appartement n'a pas à lui en notifier une nouvelle s'il vend ensuite l'immeuble en son entier.

  Si tu es locataire : Si tu n'as pas accepté l'offre et que l'immeuble est vendu en bloc, tu n'as pas de seconde offre pour ton logement.

  Si tu es propriétaire : Vendre l'immeuble entier après un congé pour vendre ne t'oblige pas à refaire une offre au locataire.

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• Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114 Publiée au Bulletin

  Congé pour vendre : il est régulier quand les mentions légales obligatoires sont reproduites dans un document annexé au congé plutôt que dans le congé lui-même.

  Si tu es locataire : Regarde aussi les annexes du congé avant de conclure qu'une mention manque.

  Si tu es propriétaire : Tu peux reproduire les mentions légales dans une annexe, à condition qu'elle soit bien jointe au congé.

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Bruit, troubles et voisinage

• Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327 Publiée au Bulletin

  En copropriété, quand un locataire ne respecte pas les règles du règlement de copropriété reprises dans son bail, tout copropriétaire peut demander en justice la résiliation de ce bail à la place du copropriétaire-bailleur (action oblique).

  Si tu es locataire : Le règlement de copropriété repris dans ton bail t'engage : un voisin copropriétaire peut demander la fin de ton bail si tu ne le respectes pas.

  Si tu es propriétaire : Si tu n'agis pas contre ton locataire, un autre copropriétaire peut le faire à ta place : mieux vaut garder la main.

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• Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.696 Publiée au Bulletin

  Quand un incendie de cause inconnue part d'un local loué par le même bailleur et se propage chez d'autres locataires, ce n'est pas un cas fortuit : le bailleur reste responsable envers eux.

  Si tu es locataire : Si le feu est parti d'un autre local de ton bailleur, tu peux lui demander réparation, même si la cause de l'incendie n'est pas connue.

  Si tu es propriétaire : Un incendie parti de chez l'un de tes locataires engage ta responsabilité envers les autres : vérifie que ton assurance couvre ce risque.

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• Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536 Décision d'espèce

  Le bailleur répond envers son locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Seule la force majeure l'en dégage : avoir envoyé trois lettres recommandées aux fauteurs de troubles ne suffit pas.

  Si tu es locataire : Si le voisin bruyant est aussi locataire de ton bailleur, tu peux demander à ton bailleur de faire cesser le trouble et de t'indemniser.

  Si tu es propriétaire : Des courriers ne suffisent pas : si les troubles continuent, il faut aller jusqu'à la mise en demeure, puis la résiliation du bail du fauteur de troubles.

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• Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-14.802 Publiée au Bulletin

  Résiliation du bail pour manquements du locataire : le juge doit rechercher si la répétition, après l'expulsion, de faits de même nature ne rend pas impossible le maintien du bail.

  Si tu es locataire : Recommencer pendant la procédure aggrave ton cas : le juge peut en tenir compte.

  Si tu es propriétaire : Continue de faire constater les troubles pendant la procédure : les faits nouveaux comptent.

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Sous-location

• Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 Publiée au Bulletin

  Sous-location interdite : le locataire doit reverser au propriétaire la totalité des sous-loyers encaissés, sans pouvoir en déduire le loyer qu'il a lui-même payé. Auteur de la sous-location interdite, il n'est pas un possesseur de bonne foi.

  Si tu es locataire : Tu ne peux pas déduire ton propre loyer des sommes à rendre.

  Si tu es propriétaire : Réclame la totalité des sous-loyers, sans déduction du loyer que le locataire t'a versé.

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• Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727 Publiée au Bulletin

  Les loyers tirés d'une sous-location que le bailleur n'a pas autorisée sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire : il peut en demander le remboursement au locataire.

  Si tu es locataire : Sous-louer sans accord écrit, même quelques nuits, t'expose à rendre tout ce que tu as encaissé.

  Si tu es propriétaire : Tu peux réclamer au locataire les sommes qu'il a tirées de la sous-location non autorisée.

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Clauses du bail

• Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974 Publiée au Bulletin

  Une clause de « non-recours » (le locataire renonce à agir contre le bailleur) qui ne met pas précisément certains travaux d'entretien ou de réparation à la charge du locataire ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance : remettre un bien en bon état et l'entretenir pour l'usage prévu.

  Si tu es locataire : Même si ton bail dit que tu renonces à tout recours contre le bailleur, tu peux lui demander de te fournir un bien en état de servir.

  Si tu es propriétaire : Une clause générale de renonciation à recours ne te dispense pas de délivrer et d'entretenir le bien : seuls des travaux visés précisément peuvent être transférés, dans les limites de la loi.

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• Cass. 3e civ., 4 février 2009, n° 07-20.980 Publiée au Bulletin

  Le logement meublé loué à un étudiant est sa résidence principale au sens de la loi sur les meublés, même si une clause du bail dit le contraire.

  Si tu es locataire : Étudiant, tu bénéficies des règles protectrices du bail meublé de résidence principale, quoi qu'écrive le bail.

  Si tu es propriétaire : Une clause qualifiant le logement de résidence secondaire ne te permet pas d'écarter les règles du bail meublé.

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• Cass. 3e civ., 6 mars 1996, n° 93-11.113 Publiée au Bulletin

  Les clauses d'un bail d'habitation ne peuvent pas priver le locataire de la possibilité d'héberger ses proches (droit au respect de la vie privée et familiale, art. 8 de la Convention européenne des droits de l'homme).

  Si tu es locataire : Tu peux héberger ton conjoint, tes enfants, tes parents ou ta sœur, quoi que dise le bail.

  Si tu es propriétaire : Tu ne peux pas résilier un bail parce que le locataire héberge ses proches.

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Caution et garanties

• Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121 Publiée au Bulletin

  La règle qui limite à trois ans la garantie solidaire du locataire qui cède son bail (article L. 145-16-2 du code de commerce, loi du 18 juin 2014) ne s'applique pas aux contrats qui étaient déjà en cours à l'entrée en vigueur de cette loi : pour eux, la durée de la garantie reste celle voulue par les parties.

  Si tu es locataire : Si ton bail était déjà en cours quand la loi du 18 juin 2014 est entrée en vigueur, la clause de garantie peut te tenir plus de trois ans après la cession : relis-la avant de céder.

  Si tu es propriétaire : Pour un bail déjà en cours à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, tu peux invoquer la garantie du cédant pendant la durée prévue au bail ; pour les baux plus récents, tu ne peux l'invoquer que pendant trois ans après la cession.

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• Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 16-10.324 Publiée au Bulletin

  Tous les colocataires solidaires sont tenus des loyers et des charges jusqu'à la fin du bail. Pour un bail antérieur à la loi ALUR, une clause maintenant la solidarité du colocataire parti pendant au moins trois ans après son congé n'a pas été jugée abusive. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, la loi limite cette solidarité à six mois après la date d'effet du congé.

  Si tu es locataire : Si ton bail a été signé après mars 2014, ta solidarité s'arrête au plus tard six mois après la date d'effet de ton congé, ou dès qu'un nouveau colocataire figure au bail.

  Si tu es propriétaire : Pour un bail signé après mars 2014, tu ne peux plus poursuivre le colocataire parti au-delà de six mois après la date d'effet de son congé.

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• Cass. 3e civ., 8 mars 2006, n° 05-11.042 Publiée au Bulletin

  Les formalités de l'acte de cautionnement d'un bail d'habitation (art. 22-1 de la loi de 1989) sont exigées à peine de nullité : la caution n'a pas à prouver que l'oubli lui a causé un tort.

  Si tu es locataire : Si la personne qui s'est portée caution pour toi n'a pas signé un acte complet, son engagement peut être annulé.

  Si tu es propriétaire : Fais remplir l'acte de caution avec toutes les mentions exigées et remets un exemplaire du bail à la caution : un seul oubli peut te faire perdre la garantie.

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Décès ou départ du locataire : qui garde le bail

• Cass. 3e civ., 26 novembre 2008, n° 07-17.728 Publiée au Bulletin

  Quand le locataire part définitivement en maison de retraite, c'est un abandon de domicile au sens de l'article 14 de la loi de 1989 : le bail se poursuit au profit du proche qui vivait avec lui et remplit les conditions de cet article.

  Si tu es locataire : Si tu vivais avec le titulaire du bail (conjoint, parent, enfant…) et qu'il part définitivement en maison de retraite, tu peux demander à garder le logement, aux conditions de l'article 14.

  Si tu es propriétaire : Le départ définitif du locataire en maison de retraite ne met pas fin au bail si un proche qui remplit les conditions de l'article 14 vit dans le logement.

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Délais pour agir

• Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292 Publiée au Bulletin

  L'obligation de délivrance du bailleur est due pendant tout le bail. Le locataire peut donc exiger en justice qu'il s'exécute tant que le manquement dure ; en revanche, il ne peut obtenir réparation de ses préjudices que pour les cinq années qui précèdent sa demande en justice (délai de l'article 2224 du code civil).

  Si tu es locataire : Tu peux toujours exiger que le bailleur s'exécute, mais n'attends pas pour réclamer une indemnisation : au-delà de cinq ans en arrière, elle est perdue.

  Si tu es propriétaire : Tu peux être contraint de t'exécuter à tout moment du bail ; l'indemnisation, elle, est limitée aux cinq années qui précèdent la demande en justice.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 Publiée au Bulletin

  Les obligations du bailleur de délivrer le bien et d'en assurer la jouissance paisible sont dues pendant toute la durée du bail. Tant que le manquement persiste, le locataire peut donc demander en justice la résiliation du bail, même si le problème est ancien.

  Si tu es locataire : Un défaut ancien que le bailleur n'a jamais réglé peut encore justifier une demande de résiliation du bail devant le juge.

  Si tu es propriétaire : Le temps qui passe n'efface pas un manquement qui continue : tant qu'il n'est pas réglé, le locataire peut agir en résiliation.

  Tous les baux · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091 Publiée au Bulletin

  Le réputé non écrit s'applique même si la prescription de l'ancienne action en nullité était déjà acquise.

  Si tu es locataire : Une clause ancienne peut encore être écartée, même si le délai pour demander sa nullité était dépassé.

  Si tu es propriétaire : Une clause signée avant 2014 n'est pas à l'abri : relis tes baux anciens.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946 Publiée au Bulletin

  Pour faire requalifier un contrat en bail commercial, le locataire a deux ans à compter de la conclusion du contrat en cause, même quand plusieurs contrats dérogatoires se sont succédé.

  Si tu es locataire : Si tu penses que ton contrat est en réalité un bail commercial, agis dans les deux ans de sa signature : ensuite, il est trop tard.

  Si tu es propriétaire : Deux ans après la signature du contrat, le locataire ne peut plus en demander la requalification en bail commercial.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 Publiée au Bulletin

  L'action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription, y compris pour les baux en cours au 20 juin 2014 (loi Pinel).

  Si tu es locataire : Tu peux contester une clause contraire au statut à tout moment, même des années après la signature.

  Si tu es propriétaire : Le temps ne valide pas une clause contraire au statut : mieux vaut la corriger.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580 Publiée au Bulletin

  Loyers impayés et réparations locatives : le bailleur a 3 ans pour agir (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les baux d'habitation obéissent à des règles propres : le délai de 2 ans du code de la consommation ne s'applique pas.

  Si tu es locataire : Un loyer ou des réparations réclamés plus de 3 ans après ne peuvent plus être exigés en justice.

  Si tu es propriétaire : Tu as 3 ans, pas 2, pour réclamer loyers impayés et réparations : ne laisse pas passer ce délai.

  Bail d'habitation · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285 Publiée au Bulletin

  Révision du loyer : le bailleur n'a qu'un an pour réclamer les arriérés nés de l'indexation (art. 7-1 de la loi de 1989). Ce délai porte sur les sommes à payer, pas sur le calcul du loyer indexé.

  Si tu es locataire : Un rattrapage d'indexation ne peut pas remonter à plus d'un an.

  Si tu es propriétaire : Applique la révision chaque année : les arriérés d'indexation de plus d'un an ne peuvent plus être réclamés.

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Clause résolutoire et impayés

• Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 Publiée au Bulletin

  Clause résolutoire pour loyers impayés : si le locataire répond qu'il n'a pas payé parce que le bailleur manquait à ses propres obligations (exception d'inexécution), le juge doit vérifier si c'est fondé, même si le locataire n'a pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement.

  Si tu es locataire : Même si tu n'as pas demandé de délais dans le mois du commandement, tu peux encore opposer les manquements du bailleur : rassemble les preuves (courriers, constats).

  Si tu es propriétaire : Un commandement resté sans effet ne suffit pas si le locataire prouve un manquement sérieux de ta part : règle d'abord les désordres qu'il t'a signalés.

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• Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334

  Une clause résolutoire prévoyant un délai de 15 jours au lieu d'un mois (art. L. 145-41) est réputée non écrite, y compris pour un commandement délivré avant la loi Pinel si le bail était en cours.

  Si tu es locataire : Si ta clause prévoit moins d'un mois, le commandement qui s'appuie dessus peut être contesté.

  Si tu es propriétaire : Vérifie le délai de ta clause avant de délivrer un commandement : moins d'un mois, elle ne vaut rien.

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• Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 Publiée au Bulletin

  Le délai de 6 semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours.

  Si tu es locataire : Si ton bail, signé avant le 29 juillet 2023, prévoit 2 mois après le commandement, tu gardes ces 2 mois.

  Si tu es propriétaire : Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, applique le délai écrit dans la clause, pas les 6 semaines.

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• Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-10.583 Publiée au Bulletin

  La clause résolutoire d'un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par un acte de commissaire de justice (acte extrajudiciaire) : une lettre recommandée ne suffit pas.

  Si tu es locataire : Une mise en demeure reçue par lettre recommandée ne fait pas jouer la clause résolutoire.

  Si tu es propriétaire : Pour faire jouer la clause résolutoire, fais délivrer un commandement par commissaire de justice.

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Indexation du loyer commercial

• Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169 Publiée au Bulletin

  Clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse : seule la stipulation interdite est réputée non écrite, pas la clause entière, sauf si ses parties sont indivisibles. Le fait que la clause ait été essentielle pour le bailleur ne suffit pas à prouver cette indivisibilité.

  Si tu es locataire : Attends-toi à ce que le juge garde l'indexation et retire seulement le blocage à la baisse : chiffre ta demande sur cette base.

  Si tu es propriétaire : Si le locataire demande l'annulation de toute l'indexation, cette décision te permet de défendre le reste de la clause.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance · Dans le même sens : Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218

• Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038 Publiée au Bulletin

  Seule la stipulation prohibée (l'exclusion de la baisse) est réputée non écrite, pas toute la clause : l'indexation continue de jouer dans les deux sens.

  Si tu es locataire : Tu ne récupères pas toute l'indexation : seulement l'écart avec un loyer indexé dans les deux sens.

  Si tu es propriétaire : Ta clause n'est pas perdue en entier : elle s'applique à la hausse comme à la baisse.

  Bail commercial · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914 Publiée au Bulletin

  Une clause qui empêche, pendant tout le bail, que le loyer révisé par le juge descende sous le loyer convenu est contraire au statut des baux commerciaux, même si la valeur locative est devenue plus basse. Le locataire ne peut renoncer à la révision judiciaire qu'une fois ce droit né, c'est-à-dire après une hausse de plus d'un quart par le jeu de l'indexation.

  Si tu es locataire : Une clause de « loyer plancher » ne t'empêche pas de demander au juge la révision à la valeur locative quand l'indexation a fait monter le loyer de plus de 25 %.

  Si tu es propriétaire : Un loyer plancher ne bloque pas la révision judiciaire à la baisse : ne compte pas dessus.

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• Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 15-28.691 Publiée au Bulletin

  Quand une clause d'indexation utilise un indice de base fixe, l'indice appliqué chaque année doit être celui du même trimestre que l'indice de référence.

  Si tu es locataire : Vérifie que chaque révision compare deux indices du même trimestre : sinon le calcul est à refaire.

  Si tu es propriétaire : Garde toujours le même trimestre de référence d'une année sur l'autre.

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• Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681 Publiée au Bulletin

  Une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite : le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.

  Si tu es locataire : Si ta clause bloque les baisses de l'indice, tu peux la faire écarter et réclamer ce que tu as payé en trop.

  Si tu es propriétaire : Une clause à sens unique fragilise ton indexation : fais-la corriger par avenant avant qu'elle soit contestée.

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• Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n° 12-29.856 Publiée au Bulletin

  Le bailleur qui a encaissé pendant des années un loyer non indexé n'a pas pour autant renoncé à l'indexation prévue au bail : une renonciation doit être sans équivoque.

  Si tu es locataire : Un bailleur qui n'a jamais appliqué l'indexation peut encore en réclamer les arriérés récents : anticipe-les ou négocie.

  Si tu es propriétaire : Ne pas avoir appliqué l'indexation ne te la fait pas perdre : tu peux réclamer les arriérés non prescrits.

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Renouvellement et déplafonnement

• Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578 Publiée au Bulletin

  Après un congé du bailleur, le locataire qui veut une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné, même si le congé offrait cette indemnité. La mauvaise foi du bailleur ne suspend ni n'interrompt ce délai. Passé ce délai, le locataire perd son droit de rester dans les lieux.

  Si tu es locataire : Ne te contente pas de négocier : sans accord signé, saisis le tribunal avant deux ans, sinon tu perds l'indemnité et le droit de rester.

  Si tu es propriétaire : Deux ans après la date d'effet du congé, si le locataire n'a pas saisi le tribunal, tu peux demander son expulsion.

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• Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 Publiée au Bulletin

  L'étalement de la hausse du loyer déplafonné (10 % par an) ne joue que si le déplafonnement vient d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une durée contractuelle de plus de neuf ans. Il ne s'applique pas au bail de neuf ans qui a dépassé douze ans par tacite prolongation.

  Si tu es locataire : Ne laisse pas ton bail dépasser douze ans sans demander le renouvellement : le loyer peut alors passer à la valeur locative d'un coup, sans étalement.

  Si tu es propriétaire : Si le bail de neuf ans a duré plus de douze ans par tacite prolongation, le loyer déplafonné s'applique sans étalement.

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• Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 Publiée au Bulletin

  Déplafonnement : il suffit que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit de nature à favoriser l'activité effectivement exercée par le locataire, sans avoir à démontrer son incidence réelle sur le commerce exploité.

  Si tu es locataire : Dire que ton chiffre d'affaires n'a pas augmenté ne suffit plus : conteste plutôt le lien entre le changement du quartier et ton activité.

  Si tu es propriétaire : Tu n'as pas à prouver que le commerce du locataire a réellement progressé.

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• Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030 Publiée au Bulletin

  Le droit d'option du bailleur n'est soumis à aucune forme : les mentions obligatoires du congé ne s'y appliquent pas, il n'a pas à être motivé ni à rappeler le délai pour le contester.

  Si tu es locataire : Un droit d'option sans motif ni mention du délai de recours reste valable : ne compte pas sur un vice de forme.

  Si tu es propriétaire : Tu peux exercer ton droit d'option sans formalisme particulier ; garde une preuve de la date.

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• Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219 Publiée au Bulletin

  Quand le bailleur revient sur le renouvellement qu'il avait accepté (droit d'option), le locataire doit une indemnité d'occupation égale à la valeur locative, qui remplace rétroactivement le loyer depuis la date d'expiration du bail.

  Si tu es locataire : Si le bailleur exerce son droit d'option, tu peux devoir un complément rétroactif jusqu'à la valeur locative : provisionne-le.

  Si tu es propriétaire : En exerçant ton droit d'option, tu peux réclamer une indemnité d'occupation à la valeur locative depuis l'expiration du bail.

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• Cass., avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040 Publiée au Bulletin

  Loyer déplafonné au renouvellement : la hausse s'étale par paliers de 10 % du loyer de l'année précédente, sans modulation possible. C'est aux parties, et non au juge des loyers, d'établir l'échéancier.

  Si tu es locataire : Même déplafonné, ton loyer ne peut pas bondir d'un coup : au plus 10 % de plus que l'année d'avant.

  Si tu es propriétaire : Prévois l'échéancier des paliers avec ton locataire : le juge ne le fera pas à ta place.

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• Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866 Publiée au Bulletin

  Quand les parties ont fixé ensemble un nouveau loyer en cours de bail par une transaction, elles ont renoncé à la révision judiciaire : c'est une modification notable de leurs obligations, qui justifie à elle seule le déplafonnement du loyer au renouvellement.

  Si tu es locataire : Une transaction sur le loyer en cours de bail peut te faire perdre le plafonnement au renouvellement : mesure-le avant de signer.

  Si tu es propriétaire : Un accord sur le loyer conclu par transaction en cours de bail peut te permettre de demander la valeur locative au renouvellement.

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• Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-12.592 Publiée au Bulletin

  Pour faire juger que des locaux sont monovalents, le bailleur ne peut invoquer les aménagements réalisés par le locataire que s'il en est devenu propriétaire par accession.

  Si tu es locataire : Les aménagements que tu as payés et qui t'appartiennent encore ne peuvent pas servir à déplafonner ton loyer.

  Si tu es propriétaire : Vérifie la clause d'accession : tant que les aménagements du locataire ne te reviennent pas, ils ne comptent pas.

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• Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30.825 Publiée au Bulletin

  Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne justifie le déplafonnement du loyer renouvelé que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le locataire.

  Si tu es locataire : Un nouveau tramway ou de nouveaux logements dans le quartier ne suffisent pas : il faut que le changement puisse profiter à ton activité.

  Si tu es propriétaire : Pour déplafonner, montre en quoi l'évolution du quartier sert le commerce exercé dans tes locaux.

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• Cass. 3e civ., 10 novembre 2010, n° 09-16.783 Publiée au Bulletin

  Des locaux sont « monovalents » quand ils ont été construits ou aménagés pour une seule utilisation et ne peuvent servir à une autre activité sans travaux importants et coûteux. Leur loyer échappe alors au plafonnement au renouvellement.

  Si tu es locataire : Hôtel, cinéma, clinique, garage : si ton local ne peut servir qu'à ton activité, le loyer renouvelé peut être fixé sans plafond.

  Si tu es propriétaire : Pour écarter le plafonnement, montre que changer d'activité exigerait des travaux importants et coûteux.

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• Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, n° 09-15.192 Publiée au Bulletin

  Le bailleur qui donne congé par lettre recommandée, au lieu d'un acte de commissaire de justice, ne peut pas invoquer lui-même la nullité de son congé. Le locataire qui quitte les lieux à réception de ce congé irrégulier, sans en demander la nullité, a droit à l'indemnité d'éviction, sauf faute grave de sa part.

  Si tu es locataire : Un congé du bailleur reçu par simple lettre recommandée est irrégulier, et toi seul peux t'en prévaloir. Tu peux le contester, ou partir et réclamer l'indemnité d'éviction : vu l'enjeu, fais-toi conseiller avant de choisir.

  Si tu es propriétaire : Ton congé doit être délivré par acte de commissaire de justice. Envoyé par lettre recommandée, il ne te permet pas d'échapper à l'indemnité d'éviction.

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Valeur locative

• Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227

  Le transfert au locataire, sans contrepartie, du paiement de la taxe foncière est un facteur de diminution de la valeur locative.

  Si tu es locataire : Si tu paies la taxe foncière, c'est un argument pour faire baisser le loyer au renouvellement ou à la révision.

  Si tu es propriétaire : La taxe foncière refacturée pèse sur la valeur locative : intègre-la dans ta négociation.

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• Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183 Décision d'espèce

  Sauf clause expresse, les grosses réparations et la taxe foncière sont à la charge du bailleur. Quand le bail les fait supporter au locataire, c'est un facteur de diminution de la valeur locative, dont le juge doit tenir compte pour fixer le loyer du bail renouvelé, même si ce transfert est d'usage dans les centres commerciaux.

  Si tu es locataire : Au renouvellement, fais valoir les charges du bailleur que tu supportes (taxe foncière, gros travaux) pour demander un loyer plus bas.

  Si tu es propriétaire : Les charges que tu transfères au locataire pèsent sur le loyer de renouvellement : l'usage du secteur ne suffit pas à l'écarter.

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Remboursement des sommes payées à tort

• Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643

  La restitution des sommes payées en vertu d'une clause réputée non écrite relève de la répétition de l'indu, prescrite par 5 ans à compter de la demande en justice ; l'indu se calcule sur le loyer qui aurait été dû sans la stipulation.

  Si tu es locataire : Tu peux récupérer jusqu'à 5 ans de trop-payé : plus tu attends, plus tu perds d'années.

  Si tu es propriétaire : Ton risque est limité aux 5 dernières années, calculées sur le loyer qui aurait dû s'appliquer.

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• Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16.426 Publiée au Bulletin

  Le locataire qui a payé un loyer indexé alors que le bail ne prévoyait aucune indexation peut réclamer le trop-payé, mais seulement dans la limite du délai de prescription (cinq ans dans cette affaire). Le remboursement se calcule à partir du loyer qu'il payait au début de cette période, et non à partir du loyer d'origine.

  Si tu es locataire : N'attends pas pour contester une indexation que ton bail ne prévoit pas : les hausses trop anciennes restent acquises et servent de base au calcul. Pour un logement loué sous la loi de 1989, le délai pour agir est aujourd'hui de trois ans.

  Si tu es propriétaire : Les hausses payées depuis plus longtemps que le délai de prescription ne peuvent plus être remises en cause ; celles de la période récente doivent être remboursées.

  Bail d'habitation · Lire la décision sur Légifrance

• Cass. 3e civ., 5 février 2014, n° 13-10.804 Publiée au Bulletin

  Le loyer ne peut être révisé que si le bail contient une clause de révision. Le seul fait que le locataire ait payé sans protester le loyer augmenté ne vaut pas renonciation à cette règle. Le même arrêt écarte un état des lieux de sortie dressé à l'initiative du bailleur plus de deux mois après le départ du locataire.

  Si tu es locataire : Si ton bail ne prévoit pas de révision et que tu as payé des hausses, tu peux en demander le remboursement, dans la limite de trois ans en arrière.

  Si tu es propriétaire : Sans clause de révision, n'augmente pas le loyer : même payée sans réserve, la hausse peut t'être réclamée.

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Travaux et réparations du local

• Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853 Publiée au Bulletin

  Dans un immeuble en copropriété, les démarches du bailleur auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser un désordre venant des parties communes ne le libèrent pas : il doit garantir la jouissance paisible du local et indemniser le locataire de son préjudice à compter du jour où il a été informé du désordre, jusqu'à sa cessation. Seule la force majeure l'en dispense.

  Si tu es locataire : Si un désordre vient des parties communes (fuite, infiltration…), préviens ton bailleur par écrit et garde la preuve de la date : c'est à partir de ce jour qu'il te doit réparation, même s'il a relancé le syndic.

  Si tu es propriétaire : Relancer le syndic ne suffit pas à te dégager : tu restes tenu envers ton locataire tant que le trouble dure.

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• Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099 Décision d'espèce

  Sauf clause expresse contraire, c'est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité incendie qu'exige l'activité prévue au bail.

  Si tu es locataire : Si ton bail ne met pas clairement ces travaux à ta charge, demande au bailleur de les faire.

  Si tu es propriétaire : Sans clause expresse, la mise aux normes de sécurité liée à l'activité prévue au bail reste à ta charge.

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• Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036 Décision d'espèce

  Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont celles qui touchent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; les réparations d'entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble.

  Si tu es locataire : Des travaux qui touchent la structure ou la solidité de l'immeuble sont des grosses réparations : vérifie qui doit les payer selon ton bail et sa date.

  Si tu es propriétaire : Ce qui ne touche ni la structure ni la solidité de l'immeuble relève de l'entretien, que le bail peut mettre à la charge du locataire s'il le prévoit clairement.

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• Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331 Publiée au Bulletin

  Le locataire commercial ne peut être condamné à payer le ravalement, la réparation de la toiture ou le remplacement des équipements du chauffage collectif que si une clause expresse du bail le prévoit.

  Si tu es locataire : Sans clause qui vise précisément ces travaux, ils ne sont pas à ta charge. Et pour les baux signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du code civil ne peuvent plus t'être refacturées, même avec une clause.

  Si tu es propriétaire : Vise précisément dans le bail chaque catégorie de travaux que tu veux refacturer : une clause générale ne suffit pas, et les grosses réparations restent de toute façon à ta charge pour les baux signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

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• Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-25.414 Publiée au Bulletin

  Les frais de ravalement de la façade ne sont pas des charges locatives : ils restent à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire. Une clause de charges « non limitative », censée faire supporter au locataire toutes les charges d'entretien, ne suffit pas.

  Si tu es locataire : Si ton bail ne cite pas expressément le ravalement, tu peux refuser de le payer.

  Si tu es propriétaire : Pour refacturer un ravalement, il faut une clause qui le vise expressément : une liste de charges « non limitative » ne suffit pas.

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Paiement du loyer commercial

• Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190 Publiée au Bulletin

  Fermeture imposée pendant le confinement de 2020 : les loyers commerciaux restent dus. L'interdiction générale et temporaire de recevoir du public n'est ni une perte de la chose louée, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et la force majeure n'exonère pas le locataire.

  Si tu es locataire : Une fermeture administrative générale ne permet pas d'arrêter de payer : négocie un échéancier plutôt que de suspendre le loyer.

  Si tu es propriétaire : Les loyers d'une période de fermeture administrative générale restent exigibles.

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Durée et sortie du bail commercial

• Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077 Publiée au Bulletin

  À la fin d'une période de trois ans, le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, au choix.

  Si tu es locataire : Une lettre recommandée avec avis de réception suffit pour partir à la triennale, 6 mois avant l'échéance.

  Si tu es propriétaire : Tu ne peux pas refuser un congé triennal au motif qu'il a été envoyé par lettre recommandée.

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• Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045 Publiée au Bulletin

  Bail dérogatoire : si le locataire reste et est laissé en possession après le terme du contrat, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux prend naissance, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux.

  Si tu es locataire : Si tu es resté dans les lieux après la fin du bail dérogatoire sans opposition du bailleur, tu peux revendiquer un bail commercial de 9 ans.

  Si tu es propriétaire : Avant le terme d'un bail dérogatoire, écris au locataire que tu t'opposes à son maintien, sinon le statut s'applique.

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Vente du local

• Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 Publiée au Bulletin

  Vente du local : le droit de préférence du locataire (art. L. 145-46-1) est d'ordre public. L'offre de vente que le bailleur doit lui notifier ne peut pas inclure d'honoraires de négociation.

  Si tu es locataire : Si ton bailleur vend, tu passes avant les autres acheteurs, au prix annoncé et sans frais d'agence. Une clause du bail ne peut pas t'en priver.

  Si tu es propriétaire : Notifie l'offre au locataire avant toute vente, sans y ajouter les honoraires de l'agence.

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Comment lire ces décisions

Une décision « publiée au Bulletin » fixe une règle que les juges suivent. Une « décision d'espèce » tranche un cas précis : elle donne une indication, pas une certitude. Chaque décision renvoie à sa source.

Ces explications sont une information générale. Elles ne remplacent pas l'avis d'un avocat sur ton dossier : l'issue d'un litige dépend toujours des faits et des pièces.