Locataire d'un local commercial
Augmentation de loyer abusive
Révision, indexation, renouvellement : la hausse respecte-t-elle l'indice et la procédure ?
Ce que dit la loi
Recours
La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est gratuite pour les loyers révisés ou renouvelés ; puis le juge des loyers commerciaux. Les actions du statut se prescrivent par 2 ans.
Les démarches, dans l'ordre
Continue de payer le loyer actuel Dès maintenant
Tant que le nouveau loyer n'est ni accepté ni fixé par le juge.
Conteste par lettre recommandée
Le courrier rappelle le plafond et le calcul.
Commission de conciliation, puis juge des loyers commerciaux
Garde en tête le délai de 2 ans des actions du statut.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681 Publiée au Bulletin
Si ta clause bloque les baisses de l'indice, tu peux la faire écarter et réclamer ce que tu as payé en trop.
Une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite : le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 Publiée au Bulletin
Ne laisse pas ton bail dépasser douze ans sans demander le renouvellement : le loyer peut alors passer à la valeur locative d'un coup, sans étalement.
L'étalement de la hausse du loyer déplafonné (10 % par an) ne joue que si le déplafonnement vient d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une durée contractuelle de plus de neuf ans. Il ne s'applique pas au bail de neuf ans qui a dépassé douze ans par tacite prolongation.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091 Publiée au Bulletin
Une clause ancienne peut encore être écartée, même si le délai pour demander sa nullité était dépassé.
Le réputé non écrit s'applique même si la prescription de l'ancienne action en nullité était déjà acquise.
Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 Publiée au Bulletin
Tu peux contester une clause contraire au statut à tout moment, même des années après la signature.
L'action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription, y compris pour les baux en cours au 20 juin 2014 (loi Pinel).
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- La hausse demandée
- Loyer annuel actuel, hors taxes et hors charges (€)
- Loyer annuel demandé (€)
- Date de la dernière fixation du loyer (début du bail, renouvellement ou dernière révision)
- Indice du bail
- Comment la demande est-elle arrivée ?
- La clause d'indexation empêche-t-elle le loyer de baisser ?
- Le bail aura-t-il duré plus de 12 ans, prolongations comprises ?
Garde sous la main : Le bail et ses avenants, La demande de hausse et son enveloppe, Les derniers avis d'échéance, Les indices retenus.
Avocat possible : Le courrier et la commission suffisent souvent.
Les textes
- C. com., art. L. 145-35 : Commission de conciliation des baux commerciaux : loyer révisé ou renouvelé, charges et travaux
- C. com., art. L. 145-60 : Actions fondées sur le statut des baux commerciaux : prescription de 2 ans
Mis à jour le 15 novembre 2026.