Locataire d'un local commercial
Local en mauvais état, fuite, travaux non faits
Toiture, infiltrations, mise aux normes : ce que le bailleur doit faire et comment l'y obliger.
Ce que dit la loi
L'obligation du bailleur
Délivrer le local, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, et faire toutes les réparations autres que locatives.
Les grosses réparations
Gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, et les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent : jamais à ta charge dans un bail récent.
Ne cesse pas de payer
Suspendre le loyer n'est admis que si le local est devenu impropre à son usage ; sinon, tu t'exposes à la clause résolutoire. Passe par le juge.
Les démarches, dans l'ordre
Mets en demeure le bailleur Dès maintenant
Lettre recommandée avec photos, en fixant un délai.
Fais constater
Constat de commissaire de justice ou rapport d'un professionnel : c'est la preuve de l'état du local.
Commission de conciliation ou référé
La commission traite les travaux ; en urgence, le juge des référés peut ordonner les travaux sous astreinte ou une expertise.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 Publiée au Bulletin
Même si tu n'as pas demandé de délais dans le mois du commandement, tu peux encore opposer les manquements du bailleur : rassemble les preuves (courriers, constats).
Clause résolutoire pour loyers impayés : si le locataire répond qu'il n'a pas payé parce que le bailleur manquait à ses propres obligations (exception d'inexécution), le juge doit vérifier si c'est fondé, même si le locataire n'a pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement.
Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 Publiée au Bulletin
Un défaut ancien que le bailleur n'a jamais réglé peut encore justifier une demande de résiliation du bail devant le juge.
Les obligations du bailleur de délivrer le bien et d'en assurer la jouissance paisible sont dues pendant toute la durée du bail. Tant que le manquement persiste, le locataire peut donc demander en justice la résiliation du bail, même si le problème est ancien.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853 Publiée au Bulletin
Si un désordre vient des parties communes (fuite, infiltration…), préviens ton bailleur par écrit et garde la preuve de la date : c'est à partir de ce jour qu'il te doit réparation, même s'il a relancé le syndic.
Dans un immeuble en copropriété, les démarches du bailleur auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser un désordre venant des parties communes ne le libèrent pas : il doit garantir la jouissance paisible du local et indemniser le locataire de son préjudice à compter du jour où il a été informé du désordre, jusqu'à sa cessation. Seule la force majeure l'en dispense.
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099 Décision d'espèce
Si ton bail ne met pas clairement ces travaux à ta charge, demande au bailleur de les faire.
Sauf clause expresse contraire, c'est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité incendie qu'exige l'activité prévue au bail.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Le problème
- Le bail met-il ces travaux à ta charge ?
- Date du bail ou de son dernier renouvellement
- Le problème t'empêche-t-il d'exploiter ton local ?
Garde sous la main : Le bail et ses annexes (état des travaux), Photos et constat, Devis et rapports, Échanges avec le bailleur.
Avocat utile : Les clauses de travaux s'interprètent finement : un avocat t'évite de payer à tort.
Les textes
- C. civ., art. 1719 et 1720 : Le bailleur délivre et entretient le bien en état de servir, et fait les réparations autres que locatives
- C. civ., art. 606 : Grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières)
- C. com., art. R. 145-35 : Charges, impôts et travaux non imputables au locataire
- C. com., art. L. 145-41 : Clause résolutoire : un mois après commandement
- C. com., art. L. 145-35 : Commission de conciliation des baux commerciaux : loyer révisé ou renouvelé, charges et travaux
Mis à jour le 15 novembre 2026.