Locataire d'un local commercial
Charges, taxe foncière ou travaux refacturés
Ce que le bailleur peut te refacturer, ce qu'il ne peut jamais, et comment récupérer le trop-payé.
Ce que dit la loi
Un état récapitulatif chaque année
Le bailleur doit t'adresser au plus tard le 30 septembre l'état des charges de l'année précédente, et te communiquer les justificatifs sur demande.
Les démarches, dans l'ordre
Demande les justificatifs
État récapitulatif, factures, avis de taxe foncière, clé de répartition.
Conteste et réclame le trop-payé
Les sommes payées à tort se récupèrent sur 5 ans.
Commission de conciliation
Gratuite pour les charges et travaux des baux commerciaux.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.498 Décision d'espèce
Une taxe que ton bail ne nomme pas noir sur blanc peut être contestée, même si une clause générale parle de « toutes les taxes ».
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial que par une clause expresse du bail. Une clause générale visant « les charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble » ne suffit pas.
Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227
Si tu paies la taxe foncière, c'est un argument pour faire baisser le loyer au renouvellement ou à la révision.
Le transfert au locataire, sans contrepartie, du paiement de la taxe foncière est un facteur de diminution de la valeur locative.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099 Décision d'espèce
Si ton bail ne met pas clairement ces travaux à ta charge, demande au bailleur de les faire.
Sauf clause expresse contraire, c'est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité incendie qu'exige l'activité prévue au bail.
Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830 Décision d'espèce
Si ton bail ne nomme pas cette taxe, tu peux contester sa refacturation et demander le remboursement de ce que tu as payé, dans la limite du délai pour agir.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial que par une clause claire et précise. Une clause prévoyant que le loyer est perçu « net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques » ne suffit pas : le juge ne peut pas s'appuyer sur elle pour refuser au locataire le remboursement de la taxe qu'il a payée.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Ce qu'on te refacture
- Le bail contient-il un inventaire précis des charges, impôts et taxes ?
- Le bail met-il expressément ce poste à ta charge ?
- Date du bail ou de son dernier renouvellement
- Montant refacturé par an (€)
- Depuis combien d'années ?
Garde sous la main : Le bail et l'inventaire des charges, Les états récapitulatifs, Les appels de charges, Les avis de taxe foncière.
Avocat possible : Un courrier précis suffit souvent.
Les textes
- C. com., art. R. 145-36 : État récapitulatif des charges au plus tard le 30 septembre
- C. civ., art. 2224 : Prescription de droit commun : 5 ans
- C. civ., art. 1302-1 : Ce qui a été payé sans être dû doit être restitué
- C. com., art. L. 145-35 : Commission de conciliation des baux commerciaux : loyer révisé ou renouvelé, charges et travaux
Mis à jour le 15 novembre 2026.