Propriétaire d'un local commercial
Loyer commercial impayé
Commandement visant la clause résolutoire, garanties, procédure collective : les bons réflexes.
Ce que dit la loi
La clause résolutoire
Elle ne joue qu'un mois après un commandement resté sans effet ; le juge peut accorder jusqu'à 2 ans de délais et la suspendre.
Les démarches, dans l'ordre
Relance et mise en demeure Dès maintenant
Une lettre recommandée, avec proposition d'échéancier si l'activité est viable.
Commandement de payer visant la clause résolutoire
Par commissaire de justice, avec le décompte précis.
Référé
Le juge des référés constate la résiliation et peut accorder une provision.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 Publiée au Bulletin
Un commandement resté sans effet ne suffit pas si le locataire prouve un manquement sérieux de ta part : règle d'abord les désordres qu'il t'a signalés.
Clause résolutoire pour loyers impayés : si le locataire répond qu'il n'a pas payé parce que le bailleur manquait à ses propres obligations (exception d'inexécution), le juge doit vérifier si c'est fondé, même si le locataire n'a pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement.
Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190 Publiée au Bulletin
Les loyers d'une période de fermeture administrative générale restent exigibles.
Fermeture imposée pendant le confinement de 2020 : les loyers commerciaux restent dus. L'interdiction générale et temporaire de recevoir du public n'est ni une perte de la chose louée, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et la force majeure n'exonère pas le locataire.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334
Vérifie le délai de ta clause avant de délivrer un commandement : moins d'un mois, elle ne vaut rien.
Une clause résolutoire prévoyant un délai de 15 jours au lieu d'un mois (art. L. 145-41) est réputée non écrite, y compris pour un commandement délivré avant la loi Pinel si le bail était en cours.
Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-10.583 Publiée au Bulletin
Pour faire jouer la clause résolutoire, fais délivrer un commandement par commissaire de justice.
La clause résolutoire d'un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par un acte de commissaire de justice (acte extrajudiciaire) : une lettre recommandée ne suffit pas.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Montant impayé (€)
- Une caution ou une garantie bancaire existe-t-elle ?
- Le locataire est-il en procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation) ?
- Date de publication au BODACC
- Le fonds de commerce est-il grevé d'inscriptions (nantissement, privilège) ?
Garde sous la main : Le bail, Le décompte des impayés, L'acte de caution ou la garantie, L'extrait Kbis et l'état des inscriptions.
Avocat recommandé : Commandement, référé, procédure collective : un avocat en baux commerciaux est indispensable.
Les textes
- C. com., art. L. 145-41 : Clause résolutoire : un mois après commandement
- C. civ., art. 1343-5 : Le juge peut accorder jusqu'à 2 ans de délais de paiement
Mis à jour le 15 novembre 2026.