Propriétaire d'un local commercial
Réviser ou indexer le loyer commercial
Le bon indice, le bon calcul, la bonne forme : ce que tu peux demander et à partir de quand.
Ce que dit la loi
Plafond de la révision triennale
La variation de l'indice depuis la dernière fixation, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de plus de 10 %, à prouver ; et dans ce cas, 10 % de hausse par an au plus.
Forme de la demande
Lettre recommandée avec avis de réception ou commissaire de justice, indiquant le loyer demandé, à peine de nullité.
Une clause d'indexation symétrique
Elle doit jouer à la hausse comme à la baisse, avec des périodes cohérentes ; sinon elle est réputée non écrite.
Variation de plus de 25 %
Si l'indexation fait varier le loyer de plus d'un quart, chacun peut demander la révision à la valeur locative.
Les démarches, dans l'ordre
Envoie la demande Dès maintenant
Avec le calcul, les indices et le montant.
À défaut d'accord
Commission de conciliation, puis juge des loyers commerciaux.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681 Publiée au Bulletin
Une clause à sens unique fragilise ton indexation : fais-la corriger par avenant avant qu'elle soit contestée.
Une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite : le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.
Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169 Publiée au Bulletin
Si le locataire demande l'annulation de toute l'indexation, cette décision te permet de défendre le reste de la clause.
Clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse : seule la stipulation interdite est réputée non écrite, pas la clause entière, sauf si ses parties sont indivisibles. Le fait que la clause ait été essentielle pour le bailleur ne suffit pas à prouver cette indivisibilité.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038 Publiée au Bulletin
Ta clause n'est pas perdue en entier : elle s'applique à la hausse comme à la baisse.
Seule la stipulation prohibée (l'exclusion de la baisse) est réputée non écrite, pas toute la clause : l'indexation continue de jouer dans les deux sens.
Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n° 12-29.856 Publiée au Bulletin
Ne pas avoir appliqué l'indexation ne te la fait pas perdre : tu peux réclamer les arriérés non prescrits.
Le bailleur qui a encaissé pendant des années un loyer non indexé n'a pas pour autant renoncé à l'indexation prévue au bail : une renonciation doit être sans équivoque.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Ce que tu veux faire
- Loyer annuel actuel hors taxes et hors charges (€)
- Date de la dernière fixation du loyer
- Indice
Garde sous la main : Le bail et la clause d'indexation, Les indices INSEE, Les derniers avis d'échéance.
Avocat possible : Utile si tu invoques une modification des facteurs de commercialité.
Les textes
- C. com., art. L. 145-38 : Révision triennale plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT
- C. com., art. R. 145-20 : Demande de révision : lettre recommandée ou commissaire de justice, montant demandé à peine de nullité
- C. monét. fin., art. L. 112-1 : Indexation : distorsion prohibée entre période de variation et durée entre révisions
- C. com., art. L. 145-15 : Clauses contraires au statut réputées non écrites
- C. com., art. L. 145-39 : Clause d'échelle mobile : révision possible si variation de plus de 25 %
- C. com., art. L. 145-35 : Commission de conciliation des baux commerciaux : loyer révisé ou renouvelé, charges et travaux
Mis à jour le 15 novembre 2026.