Propriétaire d'un local commercial
Renouvellement, congé, déplafonnement
Renouveler à la hausse, aux mêmes conditions, ou ne pas renouveler : les règles et les risques.
Ce que dit la loi
Le congé
6 mois au moins avant le terme ; pendant la tacite prolongation, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Il doit être motivé et rappeler que le locataire a 2 ans pour le contester ou demander une indemnité d'éviction, à peine de nullité.
Le plafonnement
Variation de l'indice, sauf bail de plus de 12 ans ou modification notable des éléments de la valeur locative ; lissage à 10 % par an.
Délais
Les actions du statut se prescrivent par 2 ans.
Les démarches, dans l'ordre
Fais délivrer le congé par commissaire de justice Avant le 15 mai 2027
Avec les mentions obligatoires et, pour une hausse, le loyer proposé.
Prépare le dossier de valeur locative
Références de loyers du voisinage, évolution de la commercialité.
À défaut d'accord
Mémoire préalable, commission de conciliation, puis juge des loyers commerciaux.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578 Publiée au Bulletin
Deux ans après la date d'effet du congé, si le locataire n'a pas saisi le tribunal, tu peux demander son expulsion.
Après un congé du bailleur, le locataire qui veut une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné, même si le congé offrait cette indemnité. La mauvaise foi du bailleur ne suspend ni n'interrompt ce délai. Passé ce délai, le locataire perd son droit de rester dans les lieux.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 Publiée au Bulletin
Si le bail de neuf ans a duré plus de douze ans par tacite prolongation, le loyer déplafonné s'applique sans étalement.
L'étalement de la hausse du loyer déplafonné (10 % par an) ne joue que si le déplafonnement vient d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une durée contractuelle de plus de neuf ans. Il ne s'applique pas au bail de neuf ans qui a dépassé douze ans par tacite prolongation.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 Publiée au Bulletin
Tu n'as pas à prouver que le commerce du locataire a réellement progressé.
Déplafonnement : il suffit que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit de nature à favoriser l'activité effectivement exercée par le locataire, sans avoir à démontrer son incidence réelle sur le commerce exploité.
Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219 Publiée au Bulletin
En exerçant ton droit d'option, tu peux réclamer une indemnité d'occupation à la valeur locative depuis l'expiration du bail.
Quand le bailleur revient sur le renouvellement qu'il avait accepté (droit d'option), le locataire doit une indemnité d'occupation égale à la valeur locative, qui remplace rétroactivement le loyer depuis la date d'expiration du bail.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Date de fin du bail
- Ton objectif
- Le bail aura-t-il duré plus de 12 ans au renouvellement ?
- Le local ou le quartier ont-ils notablement changé (commercialité, surface, destination) ?
Garde sous la main : Le bail et ses avenants, Les références de loyers du secteur, Les éléments sur la commercialité.
Avocat recommandé : Congé, valeur locative, indemnité d'éviction : chaque erreur coûte cher. Un avocat en baux commerciaux est indispensable.
Les textes
- C. com., art. L. 145-9 : Congé : 6 mois avant le terme
- C. com., art. L. 145-33 et L. 145-34 : Valeur locative, plafonnement au renouvellement, lissage à 10 % par an
- C. com., art. L. 145-60 : Actions fondées sur le statut des baux commerciaux : prescription de 2 ans
- C. com., art. L. 145-35 : Commission de conciliation des baux commerciaux : loyer révisé ou renouvelé, charges et travaux
Mis à jour le 15 novembre 2026.