Propriétaire d'un local commercial
Refacturer charges, taxe foncière et travaux
L'inventaire, l'état récapitulatif annuel et ce qui ne se refacture jamais.
Ce que dit la loi
Taxe foncière
Non prévue au bail : elle reste à ta charge.
Ce qui ne se refacture jamais
Grosses réparations, honoraires de gestion des loyers, impôts dont tu es redevable (sauf taxe foncière et taxes liées à l'usage), charges des locaux vacants.
Travaux : état prévisionnel sur 3 ans
À la signature puis tous les 3 ans, l'état prévisionnel des travaux et le récapitulatif de ceux réalisés.
Les démarches, dans l'ordre
Envoie l'état récapitulatif Sans attendre : la date du 30 septembre est passée
Avec la régularisation et la répartition entre locataires.
Tiens les justificatifs à disposition
Factures, avis de taxe foncière, clé de répartition.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.498 Décision d'espèce
Nomme chaque taxe et chaque charge refacturée dans le bail et dans l'inventaire : une formule générale ne te protège pas.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire commercial que par une clause expresse du bail. Une clause générale visant « les charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble » ne suffit pas.
Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036 Décision d'espèce
Ce qui ne touche ni la structure ni la solidité de l'immeuble relève de l'entretien, que le bail peut mettre à la charge du locataire s'il le prévoit clairement.
Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont celles qui touchent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; les réparations d'entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227
La taxe foncière refacturée pèse sur la valeur locative : intègre-la dans ta négociation.
Le transfert au locataire, sans contrepartie, du paiement de la taxe foncière est un facteur de diminution de la valeur locative.
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099 Décision d'espèce
Sans clause expresse, la mise aux normes de sécurité liée à l'activité prévue au bail reste à ta charge.
Sauf clause expresse contraire, c'est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité incendie qu'exige l'activité prévue au bail.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Le bail comporte-t-il un inventaire précis des charges, impôts et taxes ?
- La taxe foncière est-elle mise à la charge du locataire ?
- As-tu envoyé l'état récapitulatif de l'an dernier ?
- Des travaux sont-ils refacturés ?
Garde sous la main : Le bail et l'inventaire, Les factures, Les avis de taxe foncière, La clé de répartition.
Avocat possible : Utile pour rédiger un inventaire solide au prochain renouvellement.
Les textes
- C. com., art. L. 145-40-2 : Inventaire précis et limitatif des charges, état récapitulatif annuel
- CGI, art. 1400 : Taxe foncière due par le propriétaire
- C. com., art. R. 145-35 : Charges, impôts et travaux non imputables au locataire
Mis à jour le 15 novembre 2026.