Locataire d'un logement
Charges trop élevées ou jamais justifiées
Régularisation surprise, provisions qui grimpent, pas de justificatifs : ce que tu peux exiger et récupérer.
Ce que dit la loi
Le décompte, un mois avant
Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit t'envoyer le décompte par type de charge et, dans un immeuble collectif, la façon dont elles sont réparties entre les logements.
Les justificatifs, pendant 6 mois
Factures, contrats d'entretien, relevés : ils sont à ta disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Tu peux demander à les consulter ou à en recevoir une copie.
Seules les charges de la liste officielle
Eau, chauffage collectif, entretien courant des parties communes, taxe d'ordures ménagères. Pas les gros travaux, ni les honoraires de gestion, ni l'assurance de l'immeuble.
Les démarches, dans l'ordre
Demande le décompte et les justificatifs Dès maintenant
Par lettre recommandée. Continue à payer le loyer et les provisions pendant ce temps.
Fais analyser le décompte
Dépose-le dans CheckTonBail : chaque ligne est comparée à la liste officielle des charges récupérables.
Conteste par écrit ce qui n'est pas dû
Avec le détail des lignes contestées.
Commission de conciliation, puis juge
La commission départementale est gratuite. Jusqu'à 5 000 €, une tentative amiable est obligatoire avant le juge.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707
Tu as 3 ans après la régularisation pour demander le remboursement.
Bail d'habitation : l'action en remboursement de charges indues se prescrit par 3 ans à compter du jour de la régularisation (art. 7-1).
Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445 Publiée au Bulletin
Tant que le bailleur n'a pas régularisé, ton délai pour réclamer ne court pas.
Le délai pour réclamer des charges indûment payées court à partir de la régularisation des charges, pas du paiement des provisions.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16.567 Publiée au Bulletin
Une ligne « encombrants » sur ton décompte de charges n'est pas due.
Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » ne font pas partie de l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables : ils ne peuvent pas être refacturés au locataire.
Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n° 04-12.137 Publiée au Bulletin
Une ligne absente de la liste officielle n'est pas due, même si le service t'est utile.
La liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987) est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être refacturée au locataire, même si le service lui profite (ici, la téléalarme et la télésurveillance). Quand une entreprise intervient, son contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Ton problème
- Montant réclamé ou contesté (€)
- Année des charges concernées
- As-tu reçu un décompte détaillé par type de charge ?
- Provision mensuelle actuelle (€)
Garde sous la main : Le bail, Le décompte de régularisation, Tes quittances des 3 dernières années, Les courriers échangés.
Avocat possible : La commission de conciliation suffit le plus souvent.
Les textes
- Loi n° 89-462, art. 23 : Charges récupérables, provisions et régularisation annuelle
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : Liste limitative des charges récupérables
- Loi n° 89-462, art. 20 : Commission départementale de conciliation (litiges locatifs)
- C. proc. civ., art. 750-1 : Demande jusqu'à 5 000 € : tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative (sauf exceptions)
Mis à jour le 15 novembre 2026.