Propriétaire d'un logement
Bien refacturer les charges
Régularisation annuelle, taxe d'ordures ménagères, justificatifs : récupérer tout ce qui est permis, rien de plus.
Ce que dit la loi
Seules les charges de la liste officielle
Entretien des parties communes, ascenseur, eau, chauffage collectif, taxe d'ordures ménagères… La liste est limitative : honoraires de gestion, assurance propriétaire, gros travaux et taxe foncière ne se récupèrent pas.
La régularisation
Une fois par an : décompte par nature de charges envoyé un mois avant, justificatifs tenus à disposition du locataire pendant 6 mois.
Les démarches, dans l'ordre
Prépare le décompte par nature
Eau, chauffage, entretien, ascenseur, taxe d'ordures ménagères… avec la clé de répartition.
Envoie-le un mois avant d'appeler le solde
Joins le mode de calcul ; propose de consulter les factures.
Ajuste les provisions
Si l'écart est important, adapte la provision mensuelle pour l'année suivante.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985 Publiée au Bulletin
Même si une entreprise aide au ménage, tu peux récupérer 40 % du salaire du gardien s'il assure seul l'élimination des déchets.
Salaire du gardien : il est récupérable à hauteur de 40 % quand le gardien assure seul l'élimination des déchets ou l'entretien des parties communes. Le juge ne peut pas refuser toute récupération au motif qu'une entreprise partage le ménage, sans vérifier si le gardien sort seul les poubelles.
Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707
Garde tes justificatifs au moins 3 ans après chaque régularisation.
Bail d'habitation : l'action en remboursement de charges indues se prescrit par 3 ans à compter du jour de la régularisation (art. 7-1).
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445 Publiée au Bulletin
Une régularisation tardive rouvre le délai de contestation du locataire.
Le délai pour réclamer des charges indûment payées court à partir de la régularisation des charges, pas du paiement des provisions.
Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16.567 Publiée au Bulletin
Les frais d'enlèvement des encombrants restent à ta charge.
Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » ne font pas partie de l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables : ils ne peuvent pas être refacturés au locataire.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Année des charges
- Provisions encaissées sur l'année (€)
- Dépenses récupérables de l'année (€)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année (€)
- La taxe d'ordures ménagères est-elle déjà dans les dépenses ?
- Les factures sont-elles prêtes à être montrées au locataire ?
Garde sous la main : Les factures et contrats, Le décompte de copropriété, L'avis de taxe foncière, Les appels de provisions de l'année.
Avocat possible : Rarement nécessaire si le décompte est clair et justifié.
Les textes
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : Liste limitative des charges récupérables
- Loi n° 89-462, art. 23 : Décompte par nature un mois avant la régularisation, justificatifs 6 mois, paiement échelonné sur 12 mois si régularisation tardive
Mis à jour le 15 novembre 2026.