Propriétaire d'un logement
Loyer impayé
Relance, garantie, commandement, procédure : agir vite et dans les règles.
Ce que dit la loi
Ne fais jamais partir ton locataire toi-même
Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider le logement : c'est un délit, même en cas d'impayés.
Le délai du commandement
6 semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les plus anciens.
Caution et assurance
Une caution ne peut pas s'ajouter à une assurance loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti.
Les démarches, dans l'ordre
Relance tout de suite, puis mets en demeure Dès le premier impayé
Un appel, puis une lettre recommandée avec un échéancier possible : beaucoup d'impayés se règlent à ce stade.
Commandement de payer par commissaire de justice
Il ouvre le délai de 6 semaines (2 mois pour un bail signé avant le 29 juillet 2023) de la clause résolutoire.
Assignation devant le juge des contentieux de la protection
Le juge constate la résiliation, peut accorder des délais au locataire et ordonne l'expulsion si besoin.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406 Décision d'espèce
Des désordres ne justifient pas un impayé, mais tu restes tenu de faire les travaux et tu peux devoir indemniser le locataire.
Même dans un logement qui ne respecte pas les normes de décence, le locataire ne peut pas arrêter de lui-même de payer son loyer, sauf s'il prouve qu'il lui était totalement impossible d'habiter les lieux.
Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580 Publiée au Bulletin
Tu as 3 ans, pas 2, pour réclamer loyers impayés et réparations : ne laisse pas passer ce délai.
Loyers impayés et réparations locatives : le bailleur a 3 ans pour agir (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les baux d'habitation obéissent à des règles propres : le délai de 2 ans du code de la consommation ne s'applique pas.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 8 mars 2006, n° 05-11.042 Publiée au Bulletin
Fais remplir l'acte de caution avec toutes les mentions exigées et remets un exemplaire du bail à la caution : un seul oubli peut te faire perdre la garantie.
Les formalités de l'acte de cautionnement d'un bail d'habitation (art. 22-1 de la loi de 1989) sont exigées à peine de nullité : la caution n'a pas à prouver que l'oubli lui a causé un tort.
Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 Publiée au Bulletin
Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, applique le délai écrit dans la clause, pas les 6 semaines.
Le délai de 6 semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Nombre de mois impayés
- Loyer charges comprises (€)
- Date de signature du bail
- Y a-t-il une caution (garant) ?
- As-tu une assurance loyers impayés (GLI) ?
- Le locataire a-t-il la garantie Visale ?
- L'aide au logement t'est-elle versée directement ?
- Loues-tu via une société (hors SCI familiale) ?
- Ton bail a-t-il été signé chez un notaire ?
Garde sous la main : Le bail et l'acte de caution, Le décompte des impayés, Les relances envoyées, Le contrat GLI.
Avocat recommandé : La procédure d'impayé est très encadrée : un avocat ou un commissaire de justice t'évite une nullité.
Les textes
- C. pén., art. 226-4-2 : Faire partir un locataire sans décision de justice (serrure changée, coupures) est un délit
- Loi n° 89-462, art. 24 : Clause résolutoire : commandement de payer, délai de 6 semaines
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : Délai du commandement de payer ramené à 6 semaines (baux conclus après son entrée en vigueur)
- Loi n° 89-462, art. 22-1 : Caution interdite si assurance loyers impayés (sauf étudiant ou apprenti)
- C. org. jud., art. L. 213-4-4 : Juge des contentieux de la protection : litiges des baux d'habitation
Mis à jour le 15 novembre 2026.