Propriétaire d'un logement
Mon locataire réclame des travaux ou une baisse
Ce qui est vraiment à ta charge, ce qui ne l'est pas, et comment répondre sans t'exposer.
Ce que dit la loi
Ce qui est pour toi
Le logement décent, l'entretien, les réparations autres que locatives, le remplacement d'un équipement usé.
Ce qui est pour lui
L'entretien courant et les petites réparations de la liste officielle, et les dégâts qu'il a causés.
L'accès pour les travaux
Le locataire doit laisser faire les travaux nécessaires, après avoir été prévenu par écrit de leur nature et de leurs dates.
Les démarches, dans l'ordre
Réponds par écrit rapidement Sous 8 jours
Accuse réception et propose une date d'intervention ou de visite.
Fais diagnostiquer
Le rapport du professionnel dit ce qui relève de l'usure, du bâti ou de l'usage.
Planifie les travaux
Préviens le locataire par écrit de leur nature et de leurs dates.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406 Décision d'espèce
Des désordres ne justifient pas un impayé, mais tu restes tenu de faire les travaux et tu peux devoir indemniser le locataire.
Même dans un logement qui ne respecte pas les normes de décence, le locataire ne peut pas arrêter de lui-même de payer son loyer, sauf s'il prouve qu'il lui était totalement impossible d'habiter les lieux.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682 Décision d'espèce
Tu ne peux échapper à ces obligations qu'en prouvant la force majeure : un événement hors de ton contrôle, imprévisible et inévitable.
Le bailleur doit délivrer un logement décent, l'entretenir et en garantir la jouissance paisible. Seul un événement de force majeure peut l'exonérer de ces obligations.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 Publiée au Bulletin
Le temps qui passe n'efface pas un manquement qui continue : tant qu'il n'est pas réglé, le locataire peut agir en résiliation.
Les obligations du bailleur de délivrer le bien et d'en assurer la jouissance paisible sont dues pendant toute la durée du bail. Tant que le manquement persiste, le locataire peut donc demander en justice la résiliation du bail, même si le problème est ancien.
Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314 Publiée au Bulletin
L'absence de réclamation écrite du locataire ne te protège pas : un logement non décent t'expose à l'indemniser, même sans mise en demeure.
Le locataire d'un logement non décent peut être indemnisé des troubles de jouissance qu'il a subis sans avoir dû mettre le bailleur en demeure au préalable.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Sa demande
- La cause, d'après toi
- Date de sa demande
Garde sous la main : La demande du locataire, Le rapport du professionnel, Le certificat de mesurage, Les états des lieux.
Avocat possible : Utile si le locataire saisit la commission ou le juge.
Les textes
- Loi n° 89-462, art. 6 : Logement décent, performance énergétique minimale
- Décret n° 2002-120, art. 2 et 3 : Logement décent : clos et couvert, aération, chauffage normal, eau chaude, réseaux électriques et gaz en bon état
- C. civ., art. 1719 et 1720 : Le bailleur délivre et entretient le bien en état de servir, et fait les réparations autres que locatives
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : Liste des réparations locatives (à la charge du locataire)
- Loi n° 89-462, art. 7 : Obligations du locataire : réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure ; accès pour les travaux
Mis à jour le 15 novembre 2026.