Propriétaire d'un logement
Mon locataire dérange les voisins
Bruit, incivilités, plaintes du voisinage : ce que tu dois faire, et jusqu'où tu peux aller.
Ce que dit la loi
Ton locataire doit user paisiblement du logement
C'est une obligation du bail. Des troubles répétés et prouvés justifient la résiliation par le juge, ou un congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance.
Tu dois agir si on te le demande
Après une mise en demeure motivée d'un voisin ou du syndic, tu dois utiliser tes droits pour faire cesser le trouble. Rester sans rien faire engage ta responsabilité.
La clause résolutoire ne joue pas toute seule
Pour des troubles de voisinage, elle ne s'applique que s'ils ont été constatés par une décision de justice définitive. En pratique, il faut saisir le juge.
Réunis des preuves
Plaintes écrites, attestations de voisins, constats de commissaire de justice, mains courantes, courriers du syndic : le juge exige des faits datés et répétés.
Les démarches, dans l'ordre
Mise en demeure du locataire Dès maintenant
Lettre recommandée qui rappelle les faits, le bail et le règlement de l'immeuble.
Conciliateur de justice
Gratuit ; il réunit locataire et voisins.
Demande la résiliation au juge
Le juge des contentieux de la protection peut résilier le bail et ordonner l'expulsion si les troubles sont graves et répétés.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327 Publiée au Bulletin
Si tu n'agis pas contre ton locataire, un autre copropriétaire peut le faire à ta place : mieux vaut garder la main.
En copropriété, quand un locataire ne respecte pas les règles du règlement de copropriété reprises dans son bail, tout copropriétaire peut demander en justice la résiliation de ce bail à la place du copropriétaire-bailleur (action oblique).
Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536 Décision d'espèce
Des courriers ne suffisent pas : si les troubles continuent, il faut aller jusqu'à la mise en demeure, puis la résiliation du bail du fauteur de troubles.
Le bailleur répond envers son locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Seule la force majeure l'en dégage : avoir envoyé trois lettres recommandées aux fauteurs de troubles ne suffit pas.
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-14.802 Publiée au Bulletin
Continue de faire constater les troubles pendant la procédure : les faits nouveaux comptent.
Résiliation du bail pour manquements du locataire : le juge doit rechercher si la répétition, après l'expulsion, de faits de même nature ne rend pas impossible le maintien du bail.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- As-tu reçu des plaintes écrites de voisins ou du syndic ?
- Un voisin t'a-t-il mis en demeure d'agir ?
- As-tu des preuves (constats, mains courantes, attestations) ?
- As-tu déjà écrit au locataire ?
- Date de fin du bail
- Logement meublé ?
Garde sous la main : Le bail et le règlement de l'immeuble, Plaintes et attestations des voisins, Constats et mains courantes, Tes courriers au locataire.
Avocat recommandé : La résiliation pour troubles se plaide sur les preuves : un avocat monte le dossier.
Les textes
- Loi n° 89-462, art. 7 : Obligations du locataire : réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure ; accès pour les travaux
- Loi n° 89-462, art. 15 : Congé du bailleur : 6 mois avant le terme, motivé (vente, reprise, motif légitime), notice jointe, locataires âgés protégés, amende en cas de congé frauduleux
- Loi n° 89-462, art. 6-1 : Après mise en demeure motivée, le propriétaire doit user de ses droits pour faire cesser les troubles de voisinage causés par ses locataires
- Loi n° 89-462, art. 4, g : Clause résolutoire permise seulement pour l'impayé de loyer ou de charges, le dépôt de garantie non versé, le défaut d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice
- C. proc. civ., art. 750-1 : Demande jusqu'à 5 000 € : tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative (sauf exceptions)
- C. org. jud., art. L. 213-4-4 : Juge des contentieux de la protection : litiges des baux d'habitation
Mis à jour le 15 novembre 2026.