Propriétaire d'un logement
Dégradations, retenir sur le dépôt
Ce que tu peux retenir, comment le justifier, et dans quel délai rendre le reste.
Ce que dit la loi
Ce qui peut être retenu
Les dégradations constatées en comparant les deux états des lieux, chiffrées par devis ou facture, et les sommes encore dues (loyers, charges). L'usure normale ne se facture pas.
Le délai
1 mois si l'état de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon. En retard : 10 % du loyer hors charges par mois commencé.
Les démarches, dans l'ordre
Chiffre chaque dégradation
Devis ou facture, poste par poste, après abattement de vétusté.
Rends le solde dans le délai
Avec le détail des retenues.
En cas de désaccord
Commission de conciliation, gratuite.
Ce que jugent les tribunaux
Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069 Publiée au Bulletin
Si tes retenues justifiées dépassent le dépôt, la pénalité de 10 % ne s'applique pas au solde de charges que tu dois rendre.
La pénalité de 10 % ne vise que le dépôt de garantie restant dû. Quand les réparations locatives dépassent le dépôt et que la somme à rendre vient de la régularisation des charges, elle n'est pas due : ce solde de charges obéit à un autre délai.
Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272 Publiée au Bulletin
Garde les preuves de ton préjudice : devis, factures, baisse de loyer ou délai de relocation. Un devis peut suffire, les travaux n'ont pas à être faits.
Locaux rendus en mauvais état : le locataire doit réparer le préjudice du bailleur, mais ce préjudice doit exister. Il peut comprendre le coût de la remise en état, même si les travaux n'ont pas été faits ; le juge tient compte de ce qui s'est passé ensuite (relocation, vente, démolition).
Les autres décisions
Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183 Publiée au Bulletin
Pour partager les frais du constat, convoque le locataire par lettre recommandée au moins 7 jours avant.
État des lieux fait par un commissaire de justice : la partie qui l'a fait venir ne peut obtenir le remboursement de la moitié du coût que si les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec avis de réception au moins sept jours à l'avance.
Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580 Publiée au Bulletin
Tu as 3 ans, pas 2, pour réclamer loyers impayés et réparations : ne laisse pas passer ce délai.
Loyers impayés et réparations locatives : le bailleur a 3 ans pour agir (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les baux d'habitation obéissent à des règles propres : le délai de 2 ans du code de la consommation ne s'applique pas.
Pour ton cas précis
Le diagnostic te demande :
- Date de remise des clés
- Dépôt de garantie (€)
- Loyer hors charges (€)
- Total des retenues envisagées (€)
- As-tu un état des lieux d'entrée ?
- As-tu un état des lieux de sortie signé ?
- As-tu un devis ou une facture pour chaque retenue ?
- Durée d'occupation (années)
Garde sous la main : États des lieux d'entrée et de sortie, Devis et factures, Photos, Grille de vétusté s'il y en a une.
Avocat possible : Rarement nécessaire si les retenues sont justifiées.
Les textes
- Loi n° 89-462, art. 22 : Dépôt de garantie : 1 mois hors charges, restitution 1 ou 2 mois, majoration 10 %
- Loi n° 89-462, art. 7 : Obligations du locataire : réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure ; accès pour les travaux
- Loi n° 89-462, art. 20 : Commission départementale de conciliation (litiges locatifs)
Mis à jour le 15 novembre 2026.